抵当権が付いたまま個人再生することは可能なのか？/抵当権が付いた住宅ローンや不動産はどうなる！？

「抵当権が付いたまま個人再生できるのか？」
「個人再生すると抵当権が付いた住宅ローンや不動産はどうなる？」

個人再生すると、借金を大幅に減額してもらえますが、ローンが残っている抵当権が付いた財産は没収されてしまうため注意が必要です。

抵当権とは、たとえば、家や不動産を住宅ローンで購入した場合に、ローン会社などが家や不動産を担保として取得できる権利となります。

ただし、個人再生には、一定の条件を満たすことで、借金を減額してもらいながら住宅ローンの残った自宅を手元に残せる「住宅ローン特則」という制度がありますし、事業に必要な財産であれば、個人再生しても、別除権協定を締結するか、担保権抹消請求することで守ることが可能です。

今回は、個人再生と抵当権の関係について詳しく説明したいと思います。

個人再生と抵当権

最初に、個人再生の手続き概要と抵当権について説明しておきます。

個人再生と清算価値保障の原則

個人再生とは、裁判所に申し立てすることで借金を1/5～1/10まで減額してもらえ、残った借金を原則3年間で返済することができれば、完済扱いにしてもらえる債務整理(借金問題を法的に解決するための手続き)の1つです。

ただし、個人再生では借金を減額してもらえる代わりに、最低弁済額という借金額に応じて返済すべき金額が決められています。

さらに、個人再生には「清算価値保証の原則」と呼ぶルールがあるため、申し立て人の保有する財産が最低弁済額より多い場合には、返済する金額が財産と同じ金額まで引き上げられるのです。

清算価値が多くなると減額率が減る

たとえば、最低弁済額が100万円だったとしても、500万円相当の不動産を所有している場合には、個人再生後に支払う金額も500万円まで引き上げられることになります。

したがって、財産をたくさん持つ人が個人再生しても、それほど借金が減額されないこともあるのです。

抵当権とは

抵当権とは、家や不動産を住宅ローンで購入した場合に、ローン会社が家や不動産を担保できる権利のことです。

したがって、住宅ローンの返済が滞った場合には、担保になっている自宅や不動産はローン会社に没収され、売却されることになります。

ですので、住宅ローンを組んでいる人は、返済が滞った時点で、自宅や不動産の所有権を失うことになることを意識しておく必要があるのです。

なお、抵当権を消滅させるためには、ローンを完済した後、法務局で「抵当権抹消登記」という手続きを行うことが必須となります。

債権者平等の法則とは

個人再生には、すべてのカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)を平等に扱わなくてはいけないというルールがあります。

これを、債権者平等の法則と呼びます。

したがって、偏頗弁済(へんぱべんさい)と呼ばれる特定のカード会社のみに優先して借金を返済するような行為は禁止されているのです。

抵当権付きの財産は個人再生すると差し押さえになる

個人再生すると、ローン返済中で、かつ抵当権が設定されている財産があった場合には、ローン会社やローンを組んだカード会社に没収されてしまいます。

したがって、住宅ローンが残った住宅や不動産だけでなく、ローンが残った車やバイクなどもこれに該当するのです。

どうしても、手元に財産を残したい場合は、借金を完済し抵当権を抹消すればよいのですが、個人再生する直前に行うと、裁判所に偏頗弁済とみなされる可能性があります。

そうなると、他のカード会社にも同額の金額を上乗せして返済する必要が出てくるため、実施するタイミングに関しては、弁護士や司法書士といった専門家と相談して決めるのが賢明でしょう。

⇒個人再生しても車を残しておくための6つの方法

抵当権付きの自宅や不動産は個人再生後も手元に残せることも

個人再生しても、住宅ローン特則という制度を使えば、抵当権付きの自宅や不動産を残せる場合があります。

住宅ローン特則とは

個人再生には、一定の条件を満たすことで、借金を減額してもらいながら住宅ローンの残った自宅を手元に残せる「住宅ローン特則」という制度があります。

したがって、個人再生する際に、住宅ローン特則が利用できれば、住宅ローンの残った自宅を手放す必要はありません。

以下で、住宅ローン特則を利用するための条件を、順番に説明していきます。

個人再生の要件を満たしていること

住宅ローン特則を適用するためには、まず個人再生するための要件を満たす必要があります。

ちなみに、個人再生する人のほとんどが行う「小規模個人再生」の申請条件は次の通りです。

• 個人であること(法人はNG)
• 借金総額5,000万円以下(住宅ローンは除く)であること
• 将来において継続的に安定収入が得られる見込みがあること
• 原則3年間で、法定最低弁済額か、清算価値のどちらか多い方を支払える返済能力があること

個人再生では、減額された借金を原則3年間で返済していく必要があるため、継続的に借金を返済していける経済力が申し立ての必須条件とされています。

申し立て人が所有する居住目的の住宅であること

住宅ローン特則の対象になるのは、申し立て人本人が居住している住宅１棟のみです。

したがって、それ以外の住宅は対象外となります。

ただし、自営業などで自宅を一部作業場などにしている場合でも、その部分を差し引いた額を住宅ローン特則の対象とすることが可能です。

住宅に住宅ローン以外の抵当権がついていないこと

住宅ローン特則の対象としたい住宅や不動産に、住宅ローン以外の抵当権が付いていないことも条件です。

住宅ローンの抵当権は、ローン会社だけに設定されているのが一般的なのですが、他の借金の担保として設定することもできるため、その場合は住宅ローン特則を利用しても、抵当権を持った会社に自宅を処分されてしまいます。

したがって、住宅ローン以外に抵当権が付いている場合には、住宅ローン特則は利用できません。

住宅の購入価格かリフォーム代金のローンであること

住宅ローン特則の対象となるのは、住宅を購入するためのローン、またはリフォームローンのみです。

よって、住宅以外の各種費用のために組んだローンは、基本的に住宅ローン特則の対象外となります。

保証会社による代位弁済から6ケ月以内であること

住宅ローンの返済を延滞すると、ローンの保証会社がローンを肩代わりし、一括返済します。これが代位弁済と呼ばれるものです。

ただし、代位弁済が行われてから6ヶ月以内であれば、住宅ローン特則を利用できます。

なお、代位弁済してから6ヶ月が経過すると、住宅の所有権は完全に保証会社のものとなってしまうため、住宅ローン特則が利用できなくなるのです。

アンダーローンの場合には清算価値に注意

住宅の清算価値よりもローン残高の方が大きい場合をオーバーローン。

逆に、住宅の清算価値よりもローン残高の方が小さい場合をアンダーローンと呼びます。

つまり、アンダーローンになると借金返済後、残った部分を清算価値として計上する必要が出てくるため、最低弁済額が引き上げられる可能性があるのです。

また、住宅ローン完済済みの自宅は、そのまま清算価値に計上する必要があります。

個人再生しても抵当権が付いた財産を残せる場合もある

前述した通り、個人再生すると抵当権が付いた財産は没収されますが、特別な条件を満たせれば、手元に残せる可能性もあります。

別除権協定を締結する

ローンが残った財産には、抵当権が設定されている場合がほとんどであるため、個人再生すると没収されてしまいます。

しかし、別除権協定をローン会社やカード会社と締結できれば、抵当権が付いた財産でも没収されないケースがあるのです。

ただし、別除権協定が認められるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• ローン会社やカード会社に抵当権を行使しないよう説得する
• 裁判所に別途兼協定の使用認可をもらう
• 他のカード会社から異議が出ないように根回しをしておく

別除権協定は、基本的に事業に必要か、生活する上で必要不可欠な財産でなければ、認められないことがほとんどです。

しかし、別除権協定が認めてもらえれば、これまで通りローンの返済を続けていけば財産を保持し続けることができます。

事業に必要な財産は担保権抹消請求で守れる

事業に必要な財産は、裁判所に担保権消滅請求権することで守ることができます。

担保権消滅請求権とは、事業に必要な財産と同等価値の金額を裁判所に納入できれば、担保権や抵当権を抹消してもらえ、個人再生後も手元に残すことができるという制度です。

ただし、該当する財産の資産価値があまりにも高い場合には、支払いが困難になるため、担保権抹消請求を利用するのは厳しいでしょう。

なお、前述した別除権協定との違いは、

• 別除権協定：裁判所、ローン会社、カード会社の認可が必要
• 担保権消滅請求権：裁判所の認可が必要

ということで、担保権消滅請求であれば、裁判所の認可のみ得られればOKということになるため、別除権協定が難しい場合の最終手段として利用されます。

まとめ

• 抵当権とは、家や不動産を住宅ローンで購入した場合に、ローン会社が家や不動産を担保として取得できる権利のこと
• 抵当権付きの財産は個人再生すると差し押さえになる
• 個人再生には、住宅ローン特則と呼ばれる一定の条件を満たすことで、借金を減額してもらいながら住宅ローンの残った自宅を手元に残せる制度がある
• 事業に必要な財産であれば、個人再生しても、別除権協定を締結するか、担保権抹消請求することで守れる

個人再生相談室TOPへ