住宅がオーバーローン!!個人再生できる?

住宅ローン

債務整理を行う場合、保有している財産をすべて失ってしまうもの…そんなイメージを抱いている方もいることでしょう。

実際に、自己破産の場合、原則として清算価値が20万円を超える不動産などの財産はすべて処分されることとなります。

住宅ローンも整理の対象となることから、持ち家も失ってしまうことになるわけです。

しかし、個人再生の場合は「住宅ローン特則」という制度を利用することによって、住宅ローンのみを整理の対象外とすることによって、ローン返済中の住宅を守ることが可能です。

しかし、注意しなければならないのがローンの残高と住宅の清算価値のバランス。

オーバーローンなのかアンダーローンなのかによっても、住宅の財産としての扱いは変わることから注意が必要なのです。

ここではそんな個人再生でのローン返済中の住宅の扱いなどについて解説していきましょう。

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オーバーローンとはどういった状態?

一般的にオーバーローンには2つのパターンがあります。

ひとつめは、最初にローンを組む際に、必要な額以上の融資を受けること。

これは法に抵触する行為です。

住宅ローンとして融資されたお金は、それ以外の目的に使用することはできません。

もし、このオーバーローンが発覚した場合、契約違反となり、融資された金額を一括で返済しなければならなくなります。

とはいえ、住宅ローンを組む場合、銀行などでオーバーローンにならないようにしっかりと確認が入ることから、意図的に必要以上の融資を受けようとでもしない限り、こういった状況は起こりえないでしょう。

もうひとつのパターンが、今回詳しく解説するオーバーローン。

簡単に解説すると、住宅の清算価値よりもローンの残高の方が大きい状態のことを、オーバーローンと呼びます。

逆に、購入した住宅の資産価値がもともと高い場合や、地価の高騰、またローン返済が後半から終盤に差し掛かっている場合などで、住宅の清算価値がローンの残高を上回る状態はアンダーローンと呼ばれます。

いずれにしても、ローン返済中の住宅であることには変わりないものの、個人再生を行う場合、オーバーローンであるかアンダーローンであるかによって財産としての扱いが変わることから、注意が必要なのです。

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オーバーローンではなくても個人再生はできるが……

まず、オーバーローンの場合、個人再生を行う上で特に問題はありません。

住宅の清算価値よりもローン残高の方が大きい場合は、財産とは認められないためです。

しかし、アンダーローンの場合は注意が必要です。

住宅の清算価値とローンの残高の差額は財産扱いとなります。

具体的な例を挙げると、たとえばローン残高が500万円であるのに対して、住宅の清算価値が1500万円である場合、その差額の1000万円の財産を保有していることになります。

個人再生の場合、清算価値保障の原則というものがあり、最低弁済額よりも保有している財産の額が大きい場合、その額の返済が求められます。

1000万円の借金を個人再生する場合、最低弁済額は5分の1の200万円。

しかし、上記のパターンと同様にローン残高と住宅の清算価値に1000万円の差額があれば、これが保有している財産であるとみなされて、一切減額することができなくなるというわけです。

とはいっても、必ずオーバーローンでなければ個人再生を行えないというわけではありません。

たとえば、ローンの残高が1000万円で、住宅の清算価値が1200万円の場合、その差額は200万円です。

借金の総額がこれを上回っていたとすれば、個人再生を行うことによって、返済しなければならない額は200万円まで減額されるため、個人再生する価値があります。

つまり、アンダーローンの状態の場合、清算価値と借金額のバランスを考慮する必要があるわけです。

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個人再生をしても意味のないケース

先ほども少し触れましたが、住宅ローンがアンダーローンとなっている場合、個人再生を行っても意味がないというケースも少なくありません。

特にアンダーローンの差額が大きければ、個人再生によるメリットはほとんど得られなくなってしまいます。

たとえば、ローン残高と住宅の清算価値の差額が1000万円を超えているといったケースの場合、この額を個人再生において定められている3年間という期間ですべて返済するのはあまり現実的ではありません。

結局は、住宅を任意売却して、そのお金を返済に充てることになる可能性が高いため、自己破産と同じになってしまいます。

これは、住宅ローンを完済している場合も同様です。

完済している場合は、その住宅の清算価値がそのまま財産扱いになることから、最低でもその価値分の返済をしなければいけません。

もちろん、住宅の清算価値にもりますが、個人再生を行ってもあまり意味がない、という可能性が高いでしょう。

個人再生以外の手段はない?

このように、大幅なアンダーローンとなっている場合、個人再生によるメリットはあまりありません。

そこで、個人再生を行ってもほとんど意味がない場合の選択肢についても考えてみましょう。

最初に考えられるのが、住宅を任意売却して住宅ローンを返済し、残った現金で他の借金を返済するという方法。

住宅は手放すことになってしまいますが、こうすることによって借金をすべて清算することが可能でしょう。

ローンをすでに完済している場合、住宅を任意売却した上で、自己破産の手続きを行うというのもひとつの手段。

当然、自己破産を行えば預金や現金も失うことになることから、住宅を売却したお金の大部分は債権者への返済に充てられることになるでしょう。

しかし、まず任意売却によってお金を作ることによって、手続きに必要なお金や、当面の生活費として保有することが認められている現金99万円を確保することが可能です。

いずれにしても、清算価値の高い財産を保有したまま債務整理を行う場合、借金の総額にもよりますが、最終的には手放さなければならないケースが多いことを頭に入れた上で、どの手段が自分にとってベストなのかを考えるようにしましょう。

個人再生のデメリットは8つだけ押さえておけば大丈夫!!

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まとめ

このように、住宅ローンがオーバーローンでない場合も個人再生を行うことは可能です。

しかし、極端なアンダーローンとなっている場合、個人再生を行ってもほとんど意味がないというケースも少なくありません。

そのため、住宅の任意売却や自己破産も視野に入れて検討する必要があるでしょう。

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