個人再生すると所有不動産に影響はあるのか?

不動産

「個人再生をすると不動産を差し押さえられてしまうの?」
「所有不動産の査定評価額が知りたいときはどうすればいい?」

マイホームや賃貸用のアパート、事業用のオフィスなど所有不動産があると、個人再生を行う際にいくつかの影響をもたらします。

自己破産では、所有不動産をはじめとする財産は没収されてしまいますが、個人再生をすることで不動産を没収されてしまう可能性はあるのでしょうか。

また、所有不動産があるのとないのとでは、個人再生後の返済額(計画弁済額)に違いはあるのでしょうか。

本ページでは、個人再生によって所有不動産が差し押さえられる可能性や、計画弁済額に関わる所有不動産の査定評価額についてご説明します。

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個人再生を行うと不動産を差し押さえられる?

個人再生は財産の没収がない債務整理ですから、個人再生を行ったからといって裁判所に所有不動産を差し押さえられることはありません。

ちなみに、自己破産は借金の利息・元本がすべて免除になる代わりに、時価20万円以上の財産を没収・売却されてしまいます。

そのため、高確率で所有不動産を没収されてしまうでしょう。

没収された財産は売却され、そこで得た利益は各カード会社に分配されます。

個人再生とは?

個人再生とは、裁判所を通じた債務整理の1つです。

借金の利息を免除するほか、元本を圧縮することができるため、借金の負担を大きく軽減できます。

5000万円までの借金に利用することができ、個人再生後圧縮された借金を3年(36回払い)かけて完済しますので、継続して安定した収入がある人でなければ手続きできません。

個人再生のメリット

所有不動産とは?

ここでいう「所有不動産」とは、あなたが所有権を持つ土地や建物などのことです。

自分でローンを組んで購入したマイホームはもちろん、別荘や所有している賃貸目的のアパートやマンション、ビジネス向けの事業所やオフィスなども所有不動産に含まれます。

不動産担保ローンを返済中の場合

前述の通り、個人再生を行うことで裁判所から所有不動産を没収される恐れはありません。

しかし、その所有不動産を担保としてお金を借りており、その返済中である場合、個人再生をすることによってカード会社から不動産を没収され、売却されてしまう可能性があります。

不動産担保ローンとは?

不動産担保ローンとは、不動産を担保にしてお金を借りるタイプのローンのことです。

担保とは、お金を返せなかったとき、代わりに渡すもののことです。

つまり、不動産担保ローンでは、お金を返すことができなくなると、お金の代わりに不動産を引き渡し、それを売却することでカード会社への返済を果たします。

不動産担保ローンの代表といえば、住宅ローンです。住宅ローンでは、家を建てるお金を借りるために、その家自体を担保として設定します。

返済を続ける限り、その家に住み続けられますが、返済できなくなると、その家を没収・売却されてしまいます。

また、住宅ローンの他にも、事業向けのローンなどで不動産を担保にお金を借りるタイプのローンがあります。

これらのローンは、無担保ローンよりも限度額が大きく、低い金利で借金できるというメリットがある一方、返済できなくなるとその不動産を没収されてしまうため、契約時は返せる見込みがあるかどうか、検討することが大切です。

「住宅ローン特則」でマイホームの没収を防げる

個人再生では、申し立てる人の生活を守り、経済的な再生をサポートするために、「住宅ローン特則」という制度を利用できます。住宅ローン特則とは、個人再生の対象から住宅ローンだけを除外できるという制度です。

個人再生は裁判所を通じた債務整理ですので、従来すべての借金が対象です。

そのため、住宅ローン返済中の人が個人再生を行うと、住宅ローンも圧縮される代わりに、担保となっているマイホームがカード会社に没収・売却されてしまいます。

しかし、住宅ローン特則を利用すれば、例外的に住宅ローンだけを個人再生の対象から外せるため、住宅ローン返済中の個人再生であっても、マイホームを没収・売却されずに済みます。

住宅ローン特則を利用した場合、住宅ローンは圧縮されません。

したがって、個人再生後は圧縮された借金の返済とともに、今までどおり住宅ローンの返済を継続することになります。

住宅ローン特則が利用できるのは住むための不動産だけ

住宅ローン特則は、すべての不動産担保ローンに使用できるわけではなく、あなたが住むために購入した住宅のローンだけに使用できます。

そのため、賃貸目的や事業目的の不動産を担保としたローンには使用できません。

また、マイホームを住宅ローンの担保とは別に、事業目的などの不動産担保ローンの担保に設定している場合、住宅ローン特則を利用して住宅ローンを免除しても、事業目的の不動産担保ローンの担保としてマイホームを没収・売却されてしまうため、結果マイホームを手放すことになってしまいます。

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所有不動産の査定評価額によっては計画弁済額が高くなることも

個人再生では、財産を没収されることはありませんが、不動産など持っている財産が多い場合、個人再生後の返済額に影響が出る可能性があります。

個人再生後の返済額のことを「計画弁済額」といいます。以下では、計画弁済額がどのようにして決まるかをご説明します。

個人再生の計画弁済額はどのように決まる?

個人再生の種類にもよりますが、一般的には個人再生の計画弁済額は「最低弁済額」とその人「清算価値」のうち、より高額なほうが設定されます。

最低弁済額とは?

最低弁済額とは、借金総額に応じた借金元本の圧縮額です。

<借金総額に応じて決まる最低弁済額>

最低弁済基準額

たとえば、1200万円の借金を個人再生した場合、借金総額の5分の1が最低弁済額ですので、計画弁済額は最大で240万円まで圧縮できます。

逆にいえば、計画弁済額がそれより安くなることはありません。

清算価値とは?

清算価値とは、その人が持つ財産を時価で換金した場合の金額のことです。

この財産には、99万円以上の現金のほか、所有不動産、自動車、株などの有価証券など、時価で20万円以上の価値があるものが含まれます。清算価値が最低弁済額を上回るとき、計画弁済額は清算価値に設定されます。

先程の例のように、1200万円の借金を個人再生する場合、最低弁済額は240万円です。

しかし、あなたが財産を多く持っており、清算価値が300万円だったとしたら、計画弁済額は300万円となります。

このように財産を多く持っていると、計画弁済額が高くなってしまうのです。

所有不動産は清算価値に含まれる

所有不動産は清算価値に含まれるため、所有不動産の価値が高いと清算価値が上がり、結果的に計画弁済額が高額になってしまう恐れがあります。

そのため、所有不動産のある人は、個人再生を行うまえに、自分の所有不動産の評価額を知っておく必要があります。

清算価値について詳しくはこちら

所有不動産の評価額を知りたいときは?

所有不動産の評価額を知る方法は大きく2つあります。

<所有不動産の評価額を知るためには?>

  • 市役所・区役所などで固定資産評価額証明書を取得する
  • 不動産業者に査定してもらう

以下では、それぞれの手段についてご説明します。

市役所で固定資産評価額証明書を取得する

個人再生を行うときは、所有不動産の評価額を証明する書類を裁判所に提出します。

その際に用意するのが、この固定資産評価額証明書です。

固定資産評価証明書の評価額は、市役所の役人が評価基準に従って決定するため、不動産業者の評価額とは一致せず、目安として使用されるものです。

一般的には、実際の評価額より少し安めになるように設定されています。

固定資産評価証明書は、その所有不動産がある市町村に申請して取得します。(例外として、東京23区の場合、東京23区内であればどこでも取得できます。) 申請には以下のもと物が必要です。

<固定資産評価額証明書を取得するには>

  • 本人確認書類:写真つきの身分証明書(パスポート・免許証など)1つ、あるいは写真なしの身分証明書(保険証・年金手帳など)2つ
  • 手数料 400円

不動産業者に査定してもらう

不動産業者では、住宅売却の査定や見積もりサービスを行っています。実際に住宅を売却するつもりはなくとも、「将来的に売却するかもしれないので、現在の価格を知りたい」といえば、簡単な査定書を作成してくれる業者は多々あります。

前述の通り、市役所発行する固定資産評価額証明書は実際の査定額よりやや安くなるようにできていますので、「より正確な、リアルに近い評価額を知りたい」と思ったら、不動産業者を利用するようにしましょう。

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まとめ

  • 不動産担保ローンを完済した所有不動産であれば、個人再生をしても没収されてしまうことはない
  • 不動産担保ローンを返済中の場合、担保としてカード会社に没収される可能性はある
    ・ただし、「住宅ローン特則」を利用すれば、住宅ローンを対象から外せるので、マイホームの没収は免れる
  • 所有不動産の評価額が高いと、計画弁済額が高くなってしまうこともある
    ・所有不動産の評価額を予め知りたいときは、市役所か不動産業者を利用する
    ・市役所の固定資産評価証明書では、評価額が安めに設定されている
    ・不動産業者の査定額のほうがよりリアル

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